Les changements apportés en matière de logement par la loi Duflot ALUR : des précautions à prendre l
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », est entrée en vigueur le 27 mars 2014, sauf dispositions transitoires contraires (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars).
Plusieurs précisions relatives aux relations bailleurs-locataires figurent dans la loi ALUR :
Modifications des dispositions relatives au formalisme et au contenu du contrat de bail.
Modifications relatives aux garanties exigées par le bailleur.
Modifications relatives au contenu du contrat de bail :
Le contrat doit être réalisé par écrit, et devra respecter un modèle de contrat résultant d'un décret en Conseil d'État.
Plusieurs mentions obligatoires ont été ajoutées, notamment des mentions visant à cadrer les loyers.
Dorénavant, dans tous les contrats de baux « Loi 1989 », doivent figurer outre le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelles
ATTENTION
En cas d'absence de précision dans le contrat du loyer de référence, le locataire peut, dans le délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations sur le contrat de bail.
A défaut de réponse du bail dans le délai d'un mois ou d'un refus de répondre, le locataire peut, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, demander judiciairement une diminution du loyer.
Modification consistant à un allongement de la liste des clauses réputées non écrites :
Sont ainsi réputées non écrites :
- la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble,
-celle qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40 jours avant la réforme),
- la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements (L. 1989, art. 4, mod. par L. art. 1er).
Prise en charge exclusive par le bailleur des frais de gestion locatifs:
La conclusion du contrat de bail est à la charge exclusive du bailleur qui prend donc en charge la rémunération des personnes mandatées pour la mise en (L. 1989, art. 5, mod. par L., art. 1er).
Modifications relatives à la garantie exigée par le bailleur :
Aux termes du nouvel article 22-2 de la loi de 1989, le bailleur ne pourra plus exiger du candidat à la location ou de sa caution qu'une liste de pièces justificatives définie par décret en Conseil d'État.
Il ne pourra plus non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.
En cas de non-respect, le bailleur s'expose à une amende administrative prononcée par le préfet, dans la limite d'un délai d'un an à compter de la constatation des faits et dont le montant est proportionnel à la gravité des faits sans pouvoir excéder 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale (L. 1898, art. 22-2, mod. par L., art. 6).
L'article 24-2 de la loi, institue la garantie universelle des loyers (GUL).
Cette garantie a pour objectif de couvrir, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.
Le terme de loyer doit être entendu dans un sens large, puisque sont visées également les charges récupérables.
La garantie s'applique et reste conditionnée notamment à l'absence de cautionnement ou de souscription par le bailleur d'une assurance pour les risques d’impayés.
Il est possible de renoncer à cette garantie expressément dans le contrat de location.
ATTENTION : une notice d’information doit être jointe au bail
Le bail doit être accompagné d'une notice d'information dont le contenu sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, après avis de la Commission nationale de concertation informant, notamment sur les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location ainsi que de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.
Cautionnement :
Le bailleur ne peut plus demander un cautionnement, à peine de nullité de celui-ci, s'il a recours à une autre garantie (L. 1989, art. 22-1).
Dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie doit être restitué à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, le locataire ayant indiqué l'adresse de son nouveau domicile.
A défaut, le montant du dépôt devant être remis sera majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (L. 1989, art. 22, mod. par art. 6).
